Kiinteistöjä salkkuun - Technopolis

Ostin tänään 140 Techopoliksen osaketta hintaan 3,49€

Nordeasta realisoiduille euroille oli oitis kohde tiedossa. Riskiä sisältävien kasvuyhtiöiden ylipainoa tarvitsi tasoittaa vakaammalla liiketoiminnalla ja kiinteistöfirma Technopolis sopi mainiosti aukkoa täyttämään, etenkin kun sitä sai halvalla.

Technopolis on ollut kiikarissani jo viime vuodesta, suhteellisen vakaa ja ennustettavissa oleva liiketoiminta kiinteistöalalla on turbulenteilla markkinoilla rauhoittavaa omistettavaa. Yhtiö on kovin aliarvostettu suhteessa taseen omaan pääomaan, moni tykkää ilmaista asian niin että yhtiötä saa 20-25% substanssialennuksella. Alavireistä kurssia on perusteltu lähinnä heikkenevillä toimitilojen vuokramarkkinoilla, mutta Technopoliksen vuokrausasteessa ilmiötä ei ole ainakaan vielä näkynyt. Kiinteistöjen käypien arvojen liikehdintää vuokramarkkinat kyllä selittävät, mutta vuonna 2015 arvojen muutos oli heilunnasta huolimatta lähinnä olematon.


Aloitteleva sijoittaja on kirjoittanut mainion blogikirjoituksen Technopoliksesta. Teksti on vielä niin tuoretta että siitä saa hyvän kuvan yhtiön tilasta, vaikka viimeisintä tulostietoa siinä ei olekaan mukana. Viime vuoden tuloksesta mainitsemisen arvoista lienee korkeana pysynyt vuokrausaste (94,6%), operatiivisen tuloksen heikkeneminen 1,7 prosentilla (taustalla tosin "vain" jvk liikkeellelasku ja valuuttakurssit) sekä palveluliiketoiminnan osuuden kasvu. Asiakastyytyväisyys on noussut korkealle tasolle, minkä oletan tarkoittavan että Technopolis tekee asioita oikein ja pärjää varmasti jatkossakin markkinoillaan.

Technopoliksen lähitulevaisuuden näkymät eivät sisällä rajua kasvua tai muutenkaan suuria odotuksia. Kuluvan viisivuotiskauden oman pääoman tuottotavoite on vähintään 5,5% vuodessa ja liikevaihdon sekä käyttökatteen vuosikasvun tavoite 10%. Suht maltillisia lukuja verrattuna muiden alojen pörssiyhtiöihin. Technopolikseen sijoittamisen miellänkin asunto-/REIT-sijoittamisen "seuraavaksi" tasoksi, teoriassa osakkeen voisi katsoa tarjoavan omaisuusluokkien välistä hajautusta kiinteistöihin. Palveluiden tarjoaminen osana liiketoimintaa kuitenkin tekee Technopoliksesta astetta korkeamman tuotto-odotuksen ja toisaalta korkeamman riskin omistuksen.

Erityismaininnan yhtiö ansaitsee hyvin hoidetuista sijoittajasuhteista (aktiivinen läsnäolo Kauppalehden keskustelupalstalla) ja omien osakkeiden ostoista. Omien osakkeiden ostoille yleisesti toivotaan jatkoa, kun osake yhä noteerataan niin halvalla. Ostamalla omia osakkeita 0,8 P/B-luvulla Technopolis käytännössä ostaisi omia kiinteistöjään 20% alennuksella, mikä olisi käytännössä pelkkää voittoa omistajille. Edelliset yhdistettynä liki 4,9% osinkotuottoon (0,17€ osinkoehdotuksella ja 3,49 kurssilla) lupaavat miellyttävää omistajuutta, joiden perusteella uskon Technopoliksen olevan potentiaalinen ikiholdattava osake salkussani.

Ajatuksia vallitsevasta markkinatilanteesta

Vuosi 2016 on alkanut todella pelokkaissa merkeissä. Maailman pörssien indeksit ovat jyrkässä laskussa, eikä pohjaa näy välttämättä vielä hetkeen. Pörssiromahduksen vaara on tunnistettu ja kuluvasta vuodesta maalaillaan 2008 toisintoa. Tällä kertaa romahduksen taustalla vain on finanssikriisin sijasta mm. Kiina-huolet ja öljyn hintaromahdus, sekä ilmeisesti myös pelko USAn talouden kuplasta.

Markkinoilla vallitsee syvä pelkotila ja sijoittajia on jopa ohjeistettu myymään kaikki osakeomistukset. Pariin viikkoon ei taida olla ollut päivää, jona talousuutisissa ei puhuttaisi vallitsevasta paniikista. Tämä on ensimmäinen kerta kun seuraan tarkasti mahdollista romahdusta edeltäviä tapahtumia ja sijoitusteni arvo on selvästi laskenut, joten olen mielenkiinnolla mukana.

Markkinoilla "äärimmäistä pelkoa"

Itse hyväksyn sen tosiasian, etten osaa ennustaa markkinoita. Kaikki oppi mitä sijoittamisesta olen lukenut, on hehkuttanut osta-ja-pidä -strategiaa, kurssilaskuissa vain ostetaan enemmän ja korjataan siten tuotto kurssiheilunnasta. Tietenkin mieli tekisi kokeilla hakea tuottoa laskevista kursseista, mutta jo pieni sijoituspääoma rajoittaa tätä, kulujen takia esimerkiksi bear-sertifikaattien ostaminen järkevillä kuluilla vaatisi liiaan suurta osuutta pääomastani. Sen vapauttamiseksi vielä pitäisi myydä tällä hetkellä tappiollisia papereita.

Ja miksipä myisin osakkeitani (Fortumia ja Nordeaa) joihin luotan. Fortumin ylle toki kasautuu jatkuvasti enemmän synkkiä pilviä, mutta uskon yhtiön kykenevän sijoittajien kannalta hyviin päätöksiin. Vaikka osakkeen arvo laskisi, se ei tarkoita että yhtiön tuloksentekokyky tulevaisuudessa laskisi. Tähänhän arvosijoittaminen perustuu, ostetaan osuuksia yhtiön tulevaisuuden tuloksesta. Esimerkki:


Omistat leipomon (tai minkä tahansa stabiilin yrityksen) joka ei kasva, mutta tuottaa tasaista tulosta. Sanotaan vaikka 50 000 euroa vuodessa. Ostit yrityksen sen eläkkeelle siirtyvältä perustajalta hintaan 400 000€ (lienee halpa, en tiedä tällaisten pienten yksityisten yritysten arvonmuodostuksesta mitään, mutta sillä ei ole väliä esimerkin kannalta). Leipomosi tuotteiden kysyntä on ollut tasaista menneet vuodet, mutta tänä vuonna taloudella menee heikommin. Tulevan vuoden tulos voi jäädä alle 40 000 euron, kuten vuonna 2008 kävi, mutta myynti palautui seuraavina vuosina ennalleen. 

Vaasan Oy hakee maailmanmarkkinatilanteesta huolimatta kotimaasta kasvua ja tarjoutuu ostamaan yrityksesi. Saat 300 000 euron tarjouksen leipomostasi. Pörssissä osakkeen arvo on se, millä viimeisin kauppa on tehty ts. se hinta jolla joku suostuu ostamaan osakkeen. Tässä tapauksessa leipomosi markkina-arvo siis on 300 000 euroa, koska kukaan ei maksaisi siitä enempää. Myytkö, vaikka tekisit 25% tappiota ja luopuisit samalla kaikesta tuloksesta mitä leipomo tulevaisuudessa tekisi? 

Todennäköisesti et. Pörssissä kuitenkin yhtiöiden arvot laskevat jopa neljänneksellä vaikka tulevaisuuden tuloksentekokyky ei näytäkään alenevan. Myytkö omistamasi yhtiön osakkeet pois, vaikka ne fundamentit joiden perusteella osakkeita ostit eivät olisi muuttuneet? Toivottavasti et.

Kyllä kylmähermoinenkin arvosijoittaja varmasti raapii päätään tänä vuonna

Esimerkki on vain kärjistetty ja numeroiltaan hyvin yksinkertaistettu rinnastus hieman erilaiseen omistukseen, mutta kyllä sen ajatuksen varmasti tajuaa. Jos olen ostanut arvoyhtiötä, eli osuutta yhtiöstä ja sen kannattavasta liiketoiminnasta pitkäaikaiseksi omistukseksi, ei kurssiheilahtelulla ole minulle muuta merkitystä kuin mahdollisesti halpoja ostotilaisuuksia. Syklisten ja velkaisten yhtiöiden kanssa olisin tarkempi. Ja onhan se tietenkin eri asia, pystyvätkö nuo yhtiöt säilyttämään tuloksentekokykynsä uskomallani tasolla.

Miten sitten laskevien kurssien kauteen voi varautua? Itselleni sopiva ratkaisu ovat juuri nuo stabiilit arvoyhtiöt, toisille kulta tai muut raaka-aineet (tällä hetkellä hehkutetaan myös hopeaa), valuuttasijoitukset, korkotuotteet (tänä päivänä vain näidenkin tuotto-odotus on lähinnä nolla) tai vahvaa näkemystä hakevalle bear-markkinoiden tuotteet. Käteiskassan kerääminen ja sijoitusten ajallinen hajauttaminen on tarpeen, jotta pääsee osalliseksi myös pohjalukemien jälkeisiin arvonnousuihin. Oma kassani on valitettavan vähissä enkä välttämättä pysty hyödyntämään karhumarkkinoita kunnolla.

Suomalaiset ovat ilmeisesti keskimäärin samoilla linjoilla kanssani, paitsi että Kiina-sidonnaisiin papereihin en nyt koskisi. Nordean ja Keskon kaltaisia papereita hamstraisin kyllä. Kiinasta riippumattomien yhtiöiden kurssilaskuja on perusteltu ainakin sillä, että ulkomaiset sijoittajat ovat vetäneet reunamarkkinoiden (Helsingin pörssi on reunamarkkina) sijoituksiaan pois. Suurimman pääoman sijoittajat vaikuttavat eniten kurssiin, tällä hetkellä laskevasti. Sitten kun nuo sijoittajat palaavat aikanaan Helsingin pörssiin ostoksille, kurssit todennäköisesti nousevat enemmän kuin suomalaispääoman voimin niitä saataisiin nousemaan.

Miten sinä olet reagoinut kurssilaskuun?